房地合一税制新上路，近几年如有出售房屋的民众，今年报税得特别注意房屋取得时点，按照持有期间的长短，可能适用旧制并入综所税申报，或适用新制房地合一！

       所得税法104年6月5日通过「房地合一」课税条文修正，今年1月1日起开始实施，但并非房地合一实施后，旧制就不再适用，而是改为「新旧制并行」。民众若105年出售不动产，仍可能因取得不动产的时点，以及持有期间长于两年，而适用旧制。

       若于104年出售不动产，仍应适用旧制规定课税，且持有期间少于两年，仍需被课征「奢侈税」。若是105年以后取得的不动产、在105年以后卖掉，适用房地合一新制；105年出售103年1月2日后取得、但持有不满两年的不动产，则应适用房地合一新制规定。但105年出售继承而取得的房地产，仍然可能就会有适用旧制的问题。

房地课税旧制规定

       依照旧制规定，土地交易只须按照「公告现值」课征「土地增值税」，不须再课征所得税。因此，出售房屋的所得应申报为「财产交易所得」，计入个人综合所得总额，并按照个人适用的累进税率（5%~45%）进行申报。

       原则上，旧制下个人交易房屋的财产交易所得，应以房屋实际售价、减除相关成本及费用后计算。不过，如果因为不动产取得年限已久，而无法顺利计算原始取得成本，则可以透过「设算所得」进行计算，主要有两种情况：

       第一、如果出售房地总成交金额达一定标准，符合「豪宅」的定义（例如台北市7,000万元、新北市6,000万元、其他地区4,000万元），需先依房地比例计算出「属于出售房屋的收入」，再根据出售房屋的收入，以15%设算「出售房屋之财产交易所得」；

       第二、如果出售房地总价未达豪宅标准者，出售房屋的财产交易所得，可以依照财政部颁订的「财产交易所得标准」，按房屋评定现值一定比例，计算出售房屋所得（例如台北市为42%或48%、新北市依地区为14%~36%等）。

       不过，要提醒注意的是，如果在104年出售不动产、且持有期间不满两年，仍需课征奢侈税：(1)持有一年以下将依照出售总额课征15%；(2)持有一年至两年间，将就出售总额课征10%。

房地合一新制规定

       但如果是于105年出售105年以后取得的不动产，或105年出售103年1月2日后取得，但持有不满两年的不动产，原则上应适用房地合一新制规定。计算方式为「以房屋及土地出售总价额，减除相关成本费用，再扣除土地涨价总数额后的余额」课征所得税。

       不过，按规定持有不动产期间长短不同，适用的税率也不同。例如，持有一年以内税率为45％，持有两年以内、超过一年者为35％，持有十年以内、超过两年为20％、持​​有超过10年则为15％。

       此外，房地合一新制下，个人出售自住满六年的房地，还可享有「租税减免优惠」，所得400万以内者免税，超过400万部份则按10％税率课征。

       至于继承取得房地的部分，若出售于105年1月1日后继承的房地（而被继承人于104年12月31日前取得），原则上应适用旧制课税规定。但考量个人无法控制继承房地的时点，若能享有新制自住房地的优惠规定，其税负可能较有利。

       因此，财政部为避免个人自行评估适用旧制，反而造成税负较重的不利影响，也放宽解释个人可以选择按照新制课税规定，以计算房屋、土地交易所得。

       总体而言，勤业众信建议，105年起若预计出售或已出售不动产，应仔细确认适用房地合一新制或旧制，特别提醒，符合新制的不动产出售者，原则上不论盈亏，皆需在完成移转登记日的次日起30日内，向国税局申报纳税，而不是像旧制规定、在隔年五月并入个人综合所得税进行申报。

（作者是勤业众信联合会计师事务所会计师庄瑜敏、经理谢秉璟）

2016-05-13 17:40:00 经济日报 勤业众信联合会计师事务所