日大陆1线城市及部分2线城市房地产价格疯狂上涨，已危及稳定房价政策。政府将出什么样的政策来稳定房价？房价能稳定下来吗？从各级政府表态来看，稳定房价主要政策，一是实行严格的限购政策与差别化税收和信贷政策；二是增加土地供应面积，比如深圳要填海造地55平方公里等；三是增加中小户型供应数量，搞好保障性房屋供应建设；四是打击各种交易当中的违法违规行为，比如央行官员表态，「首付贷」是违法，估计会坚决取缔等。官方对今年房地产平稳健康发展充满信心。

严厉税制遏制投机

       这些政策真能够起到稳定作用吗？无论从历史经验还是政策效应来看，估计十分有限，反之还有可能是如前10几年那样，推出的调控政策越多，各城市房价上涨越快。

       对于住房来说，当然是生活必需品，但属于总价高的耐用品。即使个人存在对住房基本需求，但是当个人没有支付能力时，即使是有住房抵押贷款，如果付不起首付及未来没有能力还贷款，那么这种个人住房需求仍然只是需要或欲望，根本不存在经济学上的需求，更不存在住房的「刚性需求」。

       如果政府的房地产政策把这种潜在住房需求，或没有支付能力的住房需要作为一种「刚性需求」，并对此推出鼓励房地产消费政策，比如，采取降低住房抵押贷款首付比例、住房抵押贷款利率及以住房抵押贷款利率可能抵缴个人所得税等，消化房地产市场库存，必然会造成房地产市场、金融市场及中国经济极大风险。甚至于比当前2、3、4线城市房地产库存过高存在的风险更大。

       其次，当前1线城市及部分2线城市房价疯狂上涨，基本上是近期的宽松货币政策及房地产政策鼓励投机炒作的结果。当前这些城市的房地产市场，基本上是一个投机投资为主导的市场。对于这个市场，其需求是零到无穷大。当房价下跌时，这个市场的需求可以降到零，即投资者看到房价下跌，他们购买住房之后不能以更高的价格卖出，这时都会退出市场。在这种情况下，限购政策及增加住房供给，所起到作用几乎等于零。

       至于采取差异化的住房信贷政策及住房税收政策，这是遏制房地产过度炒作的主要工具与手段。这些政策是什么？又通过什么方式识别这种差异化？根本不知道。如果不用严厉税收制度把住房投机投资及消费区分开，那么这些政策不仅识别的成本高，投机投资者同样有化解这些政策的方式。

       而用严格的税收政策区分开住房的投机投资，对于持续持有、购买多少住房都不重要，重要的是，只要通过住房交易获利，就可用较高的住房交易税及交易所得税，把获利收为国家所有。对于持有较多住房者，可透过房地产税把过多住房交易出去。只有去除住房的赚钱功能，才能遏制住房投机炒作，但政府根本没有意愿推出这些政策，比如房地产税已准备10几年，但何时推出，仍然不知道。

去除住房炒作功能

       如果政府不能够全面去除房地产的赚钱功能，还是如前10几年那样以花拳绣腿稳定房价，那只能让这些城市的房价越调控越高。这样要想遏制当前1线城市及部分2线城市房地产疯狂炒作，要保证当前房地产市场平稳发展，根本不可能。当前政府房地产政策的思路，也就会如前10几年那样，房地产政策出台得越多，房价上涨得越快，房地产库存同样会增长更快。

       面对当前1线城市及部分2线城市房价疯狂上涨，得通过信贷杠杆及税收杠杆把住房投资与消费严格区分开，并通过税收政策全面遏制住房投机炒作，去除住房投机炒作的赚钱功能，只有这样才能稳定房价，否则所谓限购之类政策，不仅作用十分有限，反而还可能推动房价再上涨。 （作者为青岛大学经济学院教授）

(旺报)2016年03月14日 04:09 易宪容