自2016年5月1日，營改增試點工作全面推開，新增不動產納入增值稅抵扣範圍，給房地產行業及其上下游企業帶來了巨大的變化。稅制漸趨完善，核算相對複雜，管理更加規範，新的稅收環境帶來新的機遇和挑戰。

       在轉型發展的重要關口，山東省國稅局以納稅人需求為導向，全面開展政策培訓輔導，及時為納稅人答疑解惑，主動上門開展專項輔導，與納稅人一起分析財務管理、產業鏈條構建等方面的不足之處，幫助設計符合新稅制的最佳運營模式，助力企業進一步降低稅收負擔，防止涉稅風險，充分享受改革紅利。

       稅制轉變帶來了真金白銀的政策紅利，精心服務換來了企業發展的騰飛。截至9月底，山東省有房地產業試點納稅人15277戶，5—9月份累計實現銷售額406.86億元，應納稅額17.98億元；與繳納營業稅相比，實現淨減稅2.72億元；不動產抵扣因素帶來全省“3＋7”行業和原增值稅行業減稅8.87億元，實現了“減稅增效”的社會效益。

新稅率直接減負輕包袱

       山東魯能亙富開發有限公司是一家從事房地產開發銷售的知名企業，註冊資金超過15.5億元。2000年12月成立以來，開發和銷售的以“魯能”品牌命名的樓盤不勝枚舉。
營改增後，企業銷售“老項目”因政策平移仍可按照5%的徵收率計算繳納增值稅。與營業稅相比，雖然按照簡易計稅方式繳納增值稅，名義稅率沒有變化，但營業稅為含稅價計稅，增值稅為不含稅計稅。在計算增值稅時，需將其含稅銷售價格換算為不含稅的應稅銷售額，再按照適用徵收率計算稅款，在“稅率”不變的情況下，稅基減少了，直接帶來了稅負的下降。5月份以來，企業累計銷售額超過48.68億元，較繳納營業稅，累計減負已達到1100萬元。

       在實際銷售中，房地產開發企業多采用預售制，採取預收款方式銷售所開發的房地產項目。按照現行的營改增政策，企業在收到預收款時按照3%的預徵率預繳增值稅，稅款繳納時間上的差異有效減少了企業流動資金的佔用，擴大了企業現金流，降低了資金成本。

       德州佰利置業有限公司財務經理金岳泉給筆者算了這樣一筆賬：自5月份營改增以來，企業通過預收款方式取得營業收入13098萬元，按3%的預徵率預繳稅款375萬元，按之前繳納營業稅計算，需一次性繳納稅款674萬元。營改增後，企業不僅少繳稅款19萬元，而且減少佔壓流動資金299萬元。

       “營改增後的大環境，有利於提高房地產企業的現金流通率，對於現金回報率較高的企業來說，利潤的上升空間會更大。”說到營改增後當前形勢，武城泰升置業有限公司總經理趙田明充滿信心。“營業稅在確認預售收入的當期就要繳納，而改徵增值稅後，預繳比例降低，而且一般房地產項目建設、材料等先購入，多數時間進項稅額大於銷項稅額，因而減少企業在開發初期流動資金的佔用，減輕企業開發建設時期資金壓力。” 

       恆豐置業有限公司無棣分公司開發的“恆豐嘉苑”項目位於無棣縣新城區，目前一期、二期、三期已經交房，四期土建工程已完工正在銷售中。提起營改增後公司的稅負變化，公司總經理馬振明顯得十分興奮，他高興地向筆者表示：“營改增一方面使我們緩解了資金壓力，另一方面稅負較營業稅制下降低了0.2個百分點，這都是真金白銀的實惠！”

增抵扣規範管理促發展

       營改增試點的全面實施，打通了房地產開發企業、施工企業、服務第三產業的稅收抵扣鏈條。新開工的房地產項目中成本支出較大的土地、土建、安裝等成本所蘊含的進項稅額都可以得到抵扣，降低了稅負、消除了重複徵稅。同時，營改增政策還能促使企業更加註重稅收尤其是稅收成本的管理，優化了投資開發、設計、工程、造價、財務等各業務模塊的流程，促使企業的內部管理更加規範化、合理化。

       “增值稅稅制下，不僅讓我們自身規范運行降低稅負，而且倒逼下游企業實現規範操作，可以說實現了多贏局面。”平原縣榮兆置業有限公司財務負責人王珊珊說。
今年營改增後，該公司4、5號樓項目選擇了一般計稅方法，實現銷售收入309.6萬元，如果按照營業稅5%稅率繳納應交營業稅15.5萬元。按照11%稅率計算增值稅銷項稅額雖然是30.7萬元，但是可抵扣的增值稅進項稅額有21.7萬元，應繳納增值稅9萬元，比營業稅減少了6.5萬元。

       山東南興房地產開發有限公司採取“主體工程分項招標＋規範甲供材料”的思路，將電梯採購與安裝、鋁合金門窗採購與安裝、入戶門採購與安裝等分開招標，取得17%的銷售發票和3%的安裝費發票；材料採購投標單位必須為一般納稅人，取得17%稅率的銷售發票；設計單位的發票、水電暖氣等壟斷性市政單位、廣告公司、策劃公司等必須提供稅率為6%的增值稅專票。內部管理也更加嚴格規範：採購固定資產和辦公用品需取得17%稅率的專票，差旅費需取得6%的專票。該公司財務經理顏曉介紹說，截至9月，按預收款3%的預徵率已預繳增值稅250餘萬元，與營業稅比較，約減稅140萬元，實際減稅額會遠遠超過估計值。

       威海建設集團在威海市環翠國稅局的幫助下，合理進行納稅籌劃，在總公司和分支公司之間尋找最大實現抵扣進項的最優點，從而實現利益最大化。5月份，威建集團下屬的土建四公司銷項稅為29.73萬元，准予抵扣的進項稅額為22.16元，應納增值稅7.57萬元；集團機關當月可抵扣進項稅10.10萬元，遠遠大於銷項稅額0.28萬元，差額部分9.82萬元，形成留抵稅額。但是經過集團公司匯總後，機關留抵的進項稅額可抵減四公司的應納稅額，實現進項稅額的充分利用，最終達到整個集團公司稅負降低的目的。

       正如淄博高陽房地產開發有限公司總會計師劉繼明所說：“增值稅和營業稅計稅方式的不同以及增值稅核算的相對複雜性，對企業內部管理、工程造價、合同管理等提出了更高的要求。我們根據營改增後的政策，分別對建設工程計價、供應商選擇、經濟合同簽訂、財務核算、增值稅發票的取得與開具等事項提出了明確要求，建立和完善了相應的監督體系。營改增不但使企業享受到了'實惠'，也倒逼我們加強了內控建設，提升了內部風險管控的能力。”

去庫存助力轉型添活力

       隨著房地產企業在營改增政策上收到紅利，房產企業也可在價格上讓利於民，加之營改增將房產投資納入了抵扣範圍，企業購置房屋建築物等不動產可以抵扣，大幅降低了企業的購房成本，刺激企業購置辦公樓改善辦公條件，有效消化寫字樓的庫存，進一步拉動了剛性需求和投資需求，從而有利於一二線城市房地產企業良性發展，三四線城市房地產去庫存。

       山東招金置業發展有限公司營改增之前，受制於市場定位及市場競爭，企業銷售情況一直很平淡，每月銷售收入不到200萬元。受益於營改增的減稅效應及將房地產納入增值稅抵扣鏈條，全面營改增實施之後，該企業銷售數量、收入穩步提升，5—8月份，該企業累計簽約17套，實現銷售收入1368.82萬元，繳納增值稅53.52萬元，較繳納營業稅減稅19.02萬元，減稅幅度達26.22%，房屋庫存量減少了30%多。

       增值稅進項稅額抵扣充分與否，直接關係企業的稅收負擔，這也倒逼房地產企業進一步優化內部經營結構。山東招金置業發展有限公司財務主管翁佔斌介紹：“為適應增值稅抵扣政策，改進經營管理方式，我們將設計、廣告和銷售等相對獨立的業務外包，把不能抵扣的人工等費用轉化為可以抵扣的外購服務，增加抵扣項目，實現了減稅降負。”

發布日期：2016年11月07日來源：大眾日報